Wenn die Welt verrücktspielt – wie sich die aktuellen Krisen auf den Immobilienmarkt in Stuttgart und der Region auswirken

Lagebericht zum aktuellen Immobilienmarkt: 

Wir befinden uns derzeit in einer absoluten Ausnahmesituation –

1. Es herrscht Krieg an den Grenzen zu Europa,
2. die Folgen der Corona-Pandemie sind immer noch zu spüren,
3. die hohe Inflation treibt Preise in ungeahnte Höhen,
4. die Zinswende hat den Immobilienmarkt verändert,
5. die Auswirkungen der Energiekrise sind noch nicht absehbar,
6. und ganz zu schweigen von den langfristigen Folgen des Klimawandels.

Wenn man sich mit solchen Krisen und den daraus resultierenden globalen ökonomischen Veränderungen auseinandersetzen muss, dann bleibt auch der Immobilienmarkt nicht unverändert. Doch was genau bedeutet das für uns hier vor Ort? Müssen sich Immobilieneigentümer in Stuttgart und der Region Sorgen machen? Vor welchen Problemen stehen Kaufinteressenten aktuell? Wie geht es für Kapitalanleger weiter?

Im Folgenden beantwortet Julian Tolias die wichtigsten Fragen zur aktuellen Situation, welche unserem Team, so oder in ähnlicher Form schon häufiger begegnet sind:

Muss man sich als Immobilieneigentümer Sorgen machen?

Nein, man muss sich keine Sorgen machen, aber Gedanken. Es ist schon sehr lange her, als es das letzte Mal solch turbulente Zeiten gegeben hat. Am Markt herrscht Unsicherheit, weil keiner weiß, wohin die ganze Reise gehen wird.

Als Immobilieneigentümer wurde man in den letzten Jahren verwöhnt. Es gab nur eine Richtung – und zwar steil nach oben. Die Preise sind immer weiter durch die Decke gegangen. Jetzt glaube ich, dass wir an einem Plateau angekommen sind, d.h. in dieser Dynamik werden die Preise vorläufig nicht weiter steigen.

Warum werden Immobilienpreise vorerst nicht weiter steigen?

Das ist eigentlich einfach – es können heute viel weniger Leute eine Immobilie finanzieren, weil die Kosten für eine Finanzierung sprunghaft angestiegen sind. Aufgrund der steigenden Inflation musste die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen anheben. Die Banken können ihre Kredite nur noch zu deutlich höheren Zinssätzen anbieten und auch die Kreditvergabe im Allgemeinen ist restriktiver geworden. Daraus resultiert eine geringere Nachfrage und weniger Druck auf die Immobilienpreise.

Durch die teuren Immobilienfinanzierungen gibt es also weniger Nachfrage?

Genau. Ein Beispiel: In Deutschland konnte eine Immobilie bis vor einigen Monaten noch für 1-1,5 Prozent finanziert werden. Aktuell sind wir, je nach Zinsbindung, bei ± 4 Prozent angekommen. Allein so ein Sprung innerhalb von nur wenigen Monaten verändert die Tragbarkeit für viele Menschen bereits deutlich.

Und die Lage könnte sich weiter verschärfen, wenn die Banken eine noch intensivere und besonders kritische Prüfung bei der Vergabe vornehmen würden. Aktuell dauert es bereits deutlich länger, bis Banken sich entschieden haben.

Was genau bedeutet das Ganze aktuell für Kaufinteressenten?

Wie schon erwähnt, ist es für viele Menschen aufgrund des aktuellen Zinsniveaus, deutlich erschwert worden eine Immobilie zu finanzieren. Es kommt jetzt, noch viel mehr als davor, auf die individuelle Situation an. Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? Welche Sicherheiten hat man? Was für eine Immobilie soll erworben werden?

Ein erfahrener und unabhängiger Finanzierungsexperte kann in der aktuellen Lage definitiv noch einiges herausholen – der alleinige Weg zur Hausbank, sollte deshalb besser vermieden werden.

Die Entwicklung hat aber auch eine positive Seite. Auf dem kürzlich noch herrschenden Verkäufermarkt wurden Immobilien wahnsinnig schnell verkauft und dies, oft auch unter der Hand, d.h. Immobilien fanden gar nicht erst den Weg in einschlägigen Immobilienportale. Dies ändert sich nun und die Vermarktungszeiten verlängern sich. Käufer haben durch diese Entwicklung einen Zugang zu mehr Immobilienangeboten.

Wird es also, um die Nachfrage wieder anzukurbeln, zu einem deutlichen Preisrückgang kommen?

Jein. Grundsätzlich glaube ich nicht, dass wir durch die Bank einen sehr starken Preisnachlass am Markt sehen werden. Die Knappheit von Rohstoffen und Baumaterial führt aktuell zu einem Rückgang beim Neubau. Man kann schon fast von einem Kollaps sprechen, weil viele Bauträger nicht mehr langfristig kalkulieren können. Dadurch wird die immense Wohnungsknappheit in Deutschland, vor allem in Ballungsgebieten wie Stuttgart und der Region, nicht behoben werden können. Bestandswohnungen bleiben dadurch auch weiterhin äußerst attraktiv.

Man muss aber konstatieren, dass sich in der aktuellen Situation und vielleicht ist dies der kleine Unterschied zur Vergangenheit, die Lage und vor allem der Zustand der Immobilie als wichtige Faktoren herauskristallisieren werden.

Immobilien in guten Lagen, sowie Immobilien mit einer guten Ausstattung und in einem guten Zustand, als auch energetisch sanierte Immobilien werden auch weiter an Wert gewinnen.

Bei stark sanierungsbedürftigen Immobilien und Immobilien in nicht so guten Lagen, dürften in den nächsten Monaten Preisrückgange zu verzeichnen sein.

Wie sieht es für Immobilienkäufer aus, die in den letzten Jahren eine Immobilie erworben und günstig finanziert haben?

Ich möchte das mal an einem weiteren Beispiel erläutern: Eine Familie hat vor drei Jahren ganz klassisch eine Immobilie finanziert – einen Teil der Hypothek mit längerer Laufzeit und einem etwas höheren Zinssatz, einen anderen Teil kurzfristig zu einem sehr niedrigen Zinssatz. Der langfristig finanzierte Teil wird keine Sorgen bereiten – darum hat man ja eine solch lange Laufzeit gewählt. Und auch der variable Zinssatz wird sich prinzipiell nicht von heute auf morgen exponentiell erhöhen, sondern steigt adäquat zur Leitzinserhöhung der EZB. Die hatte zunächst um 0,25 Prozent, dann aber deutlich um 1,25 Prozent erhöht. Wie es in Hinblick auf die Zinsen weitergeht, bleibt abzuwarten.

Kurzfristig wird es bei langen Zinsfestschreibungen keine Probleme geben. Bei Finanzierungen mit kurzen Laufzeiten und wenig Tilgung könnte der ein oder andere, falls er knapp kalkuliert hat, durchaus Probleme bekommen. In diesen Fällen wird es eventuell sogar zu Notverkäufen kommen. Wie man der letzten Frage entnehmen kann, wird es dann ausschlaggebend sein, zu welcher Kategorie die Immobilie gehört, die es zu verkaufen gilt. Größere Verluste sind dann denkbar.

Wie geht es für Kapitalanleger und Investoren weiter?

Für Kapitalanleger ist der Immobilienkauf reine Mathematik, d.h. die Zahlen müssen stimmen. Erhöhen sich die Zinsen, muss im Gegenzug die Miete steigen oder der Preis sinken, sonst rechnet es sich nicht mehr.

Bringt der Kapitalanleger viel Eigenkapital mit, fallen die Zinssteigerungen nicht so sehr ins Gewicht. Zudem schützt der Anleger sein Kapital, vor der Wertminderung durch die Inflation.

Kapitalanleger, die weniger Eigenkapital einsetzen, werden die Zinssteigerungen spüren. Wurden diese Darlehen mit variablem Zins abgeschlossen oder laufen die Zinsbindungen zeitnah aus, könnte der ein oder andere ins Straucheln geraten.

Fazit

Wie schon in den ersten Tagen der Corona-Pandemie im Frühjahr 2020, ist es mir und unserem gesamten Team bei TOLIAS Immobilien, auch in einer solchen Ausnahmesituation, eine absolute Herzensangelegenheit für unsere Kunden da zu sein und beratend zur Seite zu stehen. Wir möchten unsere breit gefächerten Erfahrungen aus erster Hand mit Ihnen teilen und hoffen sehr, Ihnen damit etwas Orientierung geben zu können und offene Fragen zu beantworten.

Darüber hinaus bieten wir Ihnen gerne unsere Zeit an, um Ihr persönliches Anliegen näher zu betrachten und maßgeschneiderte Lösungen für Ihre individuellen Bedürfnisse entwickeln zu können.

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Herzliche Grüße
Ihr Julian Tolias und das gesamte Team von TOLIAS Immobilien