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Zweckentfremdung von Wohnraum: Was müssen Eigentümer beachten.

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In einigen deutschen Städten mit Wohnungsknappheit wurde ein Verbot für Zweckentfremdung von Wohnraum eingeführt – so auch in Stuttgart. Hier stehen seit dem 1. Januar 2016 die Eigentümer in der Pflicht, leerstehenden Wohnraum zu vermieten. Ansonsten drohen in letzter Instanz Bußgelder von bis zu 50.000,- Euro. Womit Eigentümer tatsächlich rechnen müssen und welche Maßnahmen Sie ergreifen sollten, erfahren Sie hier.

Der Starke Zuzug in Metropolen und Ballungsgebieten in den vergangenen Jahren verschärft den Wohnungsmangel in den Städten. Durch die Einreise vieler Flüchtlinge, spitzt sich die Lage weiter zu. Es werden nicht ausreichend Wohnungen gebaut, um die Nachfrage zu decken. Zudem stehen viele Wohnungen leer oder werden gewerblich genutzt. Um die Zweckentfremdung von Wohnraum einzudämmen und vorhandenen Wohnraum optimal zu nutzen, führen einige Länder ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot ein. Dies soll den Leerstand eindämmen und verhindern, dass Wohnungen z.B. für gewerbliche Nutzung umgewandelt oder als Ferienwohnung nur kurzzeitig vermietet werden.

Was Sie als Eigentümer beachten sollten haben wir für Sie in einer Infografik übersichtlich zusammengefasst und beantworten wir Ihnen in dem darauffolgenden Artikel alle wichtigen Fragen nochmal ausführlich.

 

Infografik – Zweckentfremdung von Wohnraum: Was Sie als Eigentümer beachten sollten.

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An wen richtet sich das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum?

Es richtet sich Eigentümer, die eine Wohnung oder Haus grundlos leer stehen lassen oder den Wohnraum für gewerbliche Zwecke nutzen.

Wie ist Wohnraum definiert?

Unter Wohnraum fallen sämtliche Räume, die zur dauerhaften Wohnungsnutzung geeignet und bestimmt sind und die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen – dazu zählen auch Werk- und Dienstwohnungen sowie Wohnheime.

Wohnraum liegt nicht vor wenn:

  • das Wohnen darin an eine bestimmte Tätigkeit geknüpft ist (z.B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf dem Betriebsgelände, Hausmeisterwohnung im Schulgebäude),
  • der Raum bereits vor dem 1. Januar 2016 ohne Unterbrechung in formell und materiell baurechtlich zulässiger Weise anderen Zwecken als Wohnzwecken diente,
  • der Raum noch nicht bezugsfertig ist,
  • baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig und auch nicht genehmigungsfähig ist,
  • ein Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum einen schweren Mangel bzw. Misstand aufweist oder unerträglichen Umwelteinflüssen ausgesetzt ist – und dieser nicht mit einem wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wiederhergestellt werden kann.

Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt vor, wenn dieser:

  1. länger als sechs Monate leer steht,
  2. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder vermietet wird (z.B. als Büro oder Praxis),
  3. regelmäßig als Ferienwohnung vermietet wird (z.B. über Airbnb),
  4. durch bauliche Veränderungen nicht mehr als Wohnraum nutzbar ist (z.B. Umbau zur Praxis),
  5. beseitigt wird (z.B. durch Abbruch).

Wann liegt eine Zweckentfremdung nicht vor?

In der Regel liegt eine Zweckentfremdung nicht vor, wenn:

  1. Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird oder zeitnah verkauft werden soll und aus diesem Grund vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht,
  2. Wohnraum leer steht, weil er trotz nachweislicher Bemühungen über längere Zeit nicht zu einer gesetzlich zulässigen Miete vermietet werden konnte,
  3. eine Wohnung nur teilweise zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt jedoch überwiegend als Wohnraum genutzt wird (über 50 Prozent der Fläche),
  4. Wohnraum, der dem Eigentümer (und nur diesem) als Zweit- oder Ferienwohnung dient und darum nicht ununterbrochen genutzt wird (Genehmigung erforderlich).

Was ist das Ziel des Zweckentfremdungverbots?

Das Ziel der Satzung ist es mehr Wohnraum in Stuttgart zu schaffen. Die Preise für Wohnraum in Metropolen und Ballungsgebieten sind durch die hohe Nachfrage und ein vergleichbar geringes Angebot stark angestiegen. So stiegen die Mieten in Stuttgart mehr als doppelt so stark an wie in Baden-Württemberg. Die Satzung gegen Zweckentfremdung soll den Wohnraumbestand auf Dauer sichern und zur Entspannung des Wohnungsmarktes beitragen.

Welche Maßnahmen ergreift die Stadt?

Die Verwaltung der Stadt prüft, ob und aus welchem Grund eine Immobilie leer steht.

Bei einer Ferienwohnung wird überprüft, ob diese baurechtlich genehmigt wurde oder die Nutzung als Ferienwohnung entsprechend angezeigt wurde.

Darüberhinaus wird die Verwaltung aktiv leerstehende Immobilien identifizieren, z.B. durch Internet-Recherche und diesen gezielt nachgehen. In Stuttgart werden für diese Arbeit zwei neue Mitarbeiter eingestellt.

Gibt es Möglichkeiten das Zweckentfremdungsverbot zu vermeiden?

Hierfür ist bei der Stadt Stuttgart ein Antrag auf Genehmigung zu stellen. Eine Genehmigung kann u.a. dann erteilt werden, wenn z.B.:

  • das öffentliche Interesse oder schutzwürdiges privates Interesse an dem Wohnraum überwiegt, z.B. wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen (z.B. für Erziehungs-, Ausbildungs, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) verwendet werden soll. Schutzwürdige private Interessen sind z.B. die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz oder nicht mehr erhaltungswürdiger Wohnraum,
  • wenn Ersatzwohnraum im Gebiet der Landeshauptstadt Stuttgart geschaffen wird oder Ausgleichszahlungen an die Stadt entrichtet werden – die Bereitstellung von Ersatzwohnraum und die Zahlung von Ausgleichsbeiträgen ist jeweils im Einzelfall zu prüfen,
  • wenn städtebauliche/ stadtplanerische Ziele dies erfordern.

Mit welchen Konsequenzen und Bußgeldern müssen Eigentümer rechnen?

Ermittelt die Stadt eine leerstehende oder zweckentfremdete Immobilie, wird der Eigentümer darauf hingewiesen, den Verstoß gegen die Satzung zu beseitigen, d.h. die Immobilie als Wohnraum zu nutzen oder zu vermieten.

Wird dem nicht Folge geleistet, wird ein Bußgeld von bis zu 50.000,- Euro verhängt. Sollte der Verstoß vom Eigentümer auch weiterhin missachtet werden, kann ein Bußgeld auch mehrmals festgesetzt werden.

Wie lange gilt das Zweckentfremdungsverbot?

Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum wurde für insgesamt 5 Jahre erlassen. Es tritt am 01.01.2016 in Kraft und endet am 31.12.2020.

Was müssen betroffene Eigentümer unternehmen?

Wenn Sie Eigentümer einer leerstehenden Wohnung oder eines leerstehenden Hauses sind, sollten Sie sicherstellen, dass Sie nicht von dem Verbot für Zweckentfremdung betroffen sind und somit vor hohen Bußgeldern geschützt sind. Wir empfehlen Ihnen Folgendes:

Wenn Sie…

  1. …Eigentümer einer leerstehenden Immobilie sind, sollten Sie diese zeitnah vermieten. Ist der Wohnraum derzeit noch unbewohnbar, so sollten Sie eine Renovierung oder Instandsetzung der Immobilie durchführen, sodass diese in absehbarer Zeit vermietet werden kann.
  2. …Ihre leerstehende Immobilie nicht vermieten möchten, sollten Sie einen Verkauf Ihrer Immobilie in Erwägung ziehen, um sich vor hohen Bußgeldern zu schützen. In diesem Fall empfehlen wir Ihnen im ersten Schritt eine unverbindliche Wertermittlung von dem Immobilienexperten Ihres Vertrauens erstellen zu lassen.
  3. …Wohnraum derzeit gewerblich nutzen, sollten Sie dringend eine Nutzungsänderung beim Baurechtsamt beantragen.

Fazit

Seit dem 01.01.2016 gilt in Stuttgart das Verbot für Zweckentfremdung von Wohnraum. Mit dieser Satzung verfolgt die Regierung das Ziel, den Wohnungsmarkt in Stuttgart zu entspannen. Von dem Verbot betroffen sind überwiegend alle Wohnimmobilien die ohne eine Genehmigung länger als 6 Monate leerstehen, hauptsächlich gewerblich genutzt oder vermietet werden, regelmäßig als Ferienwohnung vermietet werden oder auch abgerissen werden. Welche Immobilien konkret unter das Verebot fallen, haben wir bereits oben im Artikel oder in der Infografik ausführlich erläutert.

Um Fälle von Zweckentfremdung von Wohnraum in Stuttgart aufzudecken, hat die Stadt zwei neue Stellen geschaffen und Mitarbeiter eingestellt. Aus diesem Grund ist mit einer Vielzahl an Abmahnungen zu rechnen und Eigentümer sollten das Thema nicht auf die leichte Schulter nehmen.

Wenn Sie persönlich vom Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum betroffen sind, sollten Sie dies schnellstmöglich ändern, um sich von hohen Bußgeldern von bis zu 50.000,- EUR zu schützen.

Lassen Sie sich am besten von einem Experten beraten, z.B. von einem Immobilienmakler in Stuttgart, welcher sich mit dem Thema auseinandergesetzt hat und die Gefahren, Einschränkungen und möglichen Lösungsansätze kennt.

 

Hilfreiche Links zum Thema Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum:

Mitglied im ivd Immoscout Premiumpartner Top Immobilienmakler 2014 - Stuttgart Capital Top Makler 2015 - Stuttgart Bellevue Best Property Agent 2014