Wer zahlt den Makler? Das neue Gesetz zur Maklerprovision

Pünktlich zu Weihnachten, nämlich am 23. Dezember 2020, wird die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern gesetzlich geregelt. Damit gelten in ganz Deutschland einheitliche Regeln. Der Immobilienkäufer darf dann keinen höheren Provisionsanteil bezahlen als der Verkäufer.

Wir stellen Ihnen die Neuerungen der Gesetzesänderung zur Provisionsteilung vor, die vom Deutschen Bundestag im Mai 2020 verabschiedet wurde und verschaffen Ihnen einen Überblick wer und was davon betroffen ist, was gleich bleibt und warum verkaufswillige Eigentümer davon profitieren.

Inhaltsverzeichnis:

Bislang war es ja so

Die Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer war bislang in jedem Bundesland unterschiedlich und es gab keine einheitliche Regelung. In Berlin trug bisher der Käufer die gesamten Maklerkosten. Diese betragen 7,14 Prozent vom Kaufpreis. Jedoch ist der Makler nicht alleine für den Käufer, sondern Großteils auch für den Verkäufer tätig. Der Käufer hatte jedoch keine Wahl, wenn er die Immobilie gerne kaufen wollte und musste die gesamten Kosten tragen. Das war meiner Meinung nach nicht richtig und dies ist auch der initiale Grund des neuen Gesetzes.

Gemäß der Verbraucherschutzzentrale galt in Baden-Württemberg die hälftige Teilung der Maklerprovision in Höhe von 3,57 Prozent jeweils für Käufer und Verkäufer bereits seit Jahrzehnten. Aufgrund des aktuell herrschenden Verkäufermarktes hat sich in der Praxis allerdings in einigen Regionen eine Käuferprovision in Höhe von 4,76 Prozent eingestellt.

Zukünftig ist es wie folgt geregelt

Dies wird nun bundesweit ab 23. Dezember 2020 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) einheitlich geregelt (Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser). Kein Käufer darf künftig einen höheren Provisionsanteil bezahlen als der Verkäufer der Immobilie. Im Umkehrschluss bedeutet dies auch, dass ein Immobilienmakler nicht mehr provisionsfrei für einen Verkäufer tätig werden darf.

Betroffen von der Gesetzesänderung für das Bestellerprinzip von Kaufimmobilien sind folglich insbesondere die Makler, die für Verkäufer von Immobilien bisher kostenlos gearbeitet haben.

Von nun an Klarheit, für wen der Makler tätig ist

Außerdem wird Klarheit darüber hergestellt, ob der Makler die Interessen beider Partner vertritt oder vorrangig nur die des Immobilienverkäufers. Schließlich ist es in der Regel der Verkäufer, der den Immobilienmakler aussucht und mit der Vermarktung betraut. Dabei gibt es drei verschiedene Modelle. 

Erstens: Der Immobilienmakler ist in einer Doppelfunktion gleichermaßen für den Verkäufer wie auch für den Käufer tätig. Mit beiden vereinbart er eine anteilige Provision. Jeder bezahlt gleich viel, zumeist drei Prozent (zzgl. MwSt.). Wird für eine Partei eine Reduzierung ihres Provisionsanteils vereinbart, dann minimiert sich auch die des anderen Vertragspartners gleichermaßen (Paragraf 656c BGB).

Zweitens: Der Makler kann alleine die Interessen des Veräußerers vertreten und festlegen, dass sich der Erwerber zur Hälfte an der Provision beteiligt. Im Grunde ist die Provisionshöhe bei diesem Modell für beide Seiten genauso hoch wie beim ersten, jeweils drei Prozent. Der Unterschied besteht darin, dass der Makler mit dem Erwerber keinen Vertrag mit Provisionsvereinbarung schließt, sondern einen sogenannten Schuldbeitritt (Paragraf 656d BGB). Außerdem muss der Käufer die Provision erst bezahlen, nachdem der Verkäufer seinen Provisionsanteil beglichen hat.

Drittens: Bei Variante Drei vertritt der Makler ebenfalls ausschließlich die Interessen des Eigentümers und erhält nur von diesem eine Provision (Innenprovision). Der Käufer zahlt in diesem Fall keine Provision. Die Neuregelung sorgt dafür, dass die Leistung des Maklers mehr Wertschätzung erhält und zugleich mehr Klarheit bei der Interessenvertretung herrscht. In der Vergangenheit gab es dazu häufig gerichtliche Auseinandersetzungen.

Je nach Immobilienart und der aktuellen Nachfrage vor Ort kann eine der genannten Provisionsarten auch die Vermarktung beflügeln.

So kann bei einer reinen Innenprovision, die der Verkäufer bezahlt, die potenzielle Käuferzielgruppe vergrößert werden. Denn bei diesem Modell ist der Erwerber in der Lage, ohne Provision zu kaufen und muss unter Umständen weniger Eigenkapital einsetzen. Die meisten Banken finanzieren nämlich den Kaufpreis nicht aber die Kaufnebenkosten. Dies kann sich positiv auf den Verkaufserfolg auswirken.

Was sich nicht ändern wird 

Natürlich gilt auch nach der Reform der Maklerprovision weiterhin, dass die Courtage eines Maklers nur im Erfolgsfall, also bei tatsächlichem Abschluss eines Kaufvertrages, an diesen bezahlt werden muss. Der Makler muss also weiterhin mit seiner kompletten Dienstleistung in Vorleistung gehen.

Ebenfalls wie bisher können Immobilienmakler mit dem Inkrafttreten des neuen Bestellerprinzips für Kaufimmobilien mit der Suche nach geeigneten Immobilien in gewohnter Weise beauftragt werden und sich nur von dem Suchenden eine Provision versprechen lassen – allerdings wird dies ab dem 23. Dezember 2020 nur dann möglich sein, wenn zwischen Makler und Immobilienverkäufer im Vorfeld keine Abrede über die Vermarktung des Objektes getroffen wurde. Auch mündliche Absprachen oder ein Handschlag sperren eine alleinige Provisionslast zuungunsten des Interessenten. Dieses Szenario mag auf dem Papier noch existieren, wird aber in der Praxis leider nicht umsetzbar sein.

Wer und was von der Neuregelung betroffen ist 

Das neue Bestellerprinzip beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien beschränkt sich im personenbezogenen Anwendungsbereich auf der Käuferseite ausschließlich auf natürliche Personen. Der sachliche Anwendungsbereich dagegen erstreckt sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser. Ob die gekaufte Immobilie vermietet oder selbstgenutzt werden soll, wird für den Anwendungsbereich des neuen Gesetzes keine Rolle spielen. Handelt der Käufer einer Immobilie hingegen gewerblich, gilt das neue Bestellerprinzip beim Kauf nicht und die Maklerprovision kann weiterhin auch anderweitig vereinbart werden. Die neuen Regelungen finden also beim Erwerb von Gewerbeimmobilien keine Anwendung. Auch der Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist vom neuen Gesetz nicht betroffen.

Gelten die neuen Regelungen auch für den Erwerb von unbebauten Grundstücken?

Die Antwort auf diese Frage lautet nein, und die Begründung dafür ist recht einfach und naheliegend. Denn das neue Gesetz basiert auf der ursprünglichen Idee, insbesondere Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die das Kaufobjekt selbst nutzen wollen, finanziell zu entlasten. Da man jedoch zum Zeitpunkt des Maklervertrages nicht mit hundertprozentiger Sicherheit wissen kann, ob das Objekt tatsächlich selbst genutzt wird, oder ob auf einem freien Grundstück irgendwann eine Wohnimmobilie gebaut werden wird, gelten die neuen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches für unbebaute Grundstücke nicht. In diesem Zusammenhang spielt für die Anwendung des neuen Gesetzes übrigens ebenfalls keine Rolle, ob eine zum Verkauf stehende Wohnimmobilie bereits vermietet ist oder nicht, da auch in einer solchen Konstellation eine zu hypothetische Prognose hinsichtlich der Selbstnutzung erforderlich wäre.

Wie wirkt sich das Gesetz auf noch nicht realisierte Projekte im Bauträgervertrieb aus?

Es ist davon auszugehen, dass die neuen Regelungen des BGB auch auf noch nicht realisierte Projekte im Bauträgervertrieb Anwendung finden, wenn Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag nicht voneinander getrennt sind. Denn der Wortlaut des Gesetzes spricht von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern – ob diese bereits errichtet sind oder nicht, dürfte keine Rolle spielen, wenn ein Projekt zum klaren Ziel hat, eben ein solches Objekt zu errichten.

Worum es dem Gesetzgeber geht

Dem Gesetzgeber ging es bei der Regelung darum, insbesondere Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zu entlasten, sofern es sich bei ihnen um Verbraucher handelt. Aus diesem Grund gilt die Regelung nicht bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien.

Die Politik sollte es jedoch nicht versäumen, weitere Hürden für den Eigentumserwerb abzubauen. Für Käufer ist es zweifellos eine Entlastung, wenn sie nun keinesfalls die gesamten Maklerkosten allein tragen müssen. Allerdings würden andere Maßnahmen, etwa die Entfristung des erfolgreichen Baukindergelds, einen deutlich größeren Beitrag zur Eigentumsförderung in Deutschland leisten. Die größte Hürde beim Erwerb von Wohneigentum ist die Grunderwerbsteuer, die gesenkt werden oder für Erstkäufer am besten ganz abgeschafft werden sollte.

Qualitätsmakler sind Marketingexperten und Streitschlichter

Leider nutzten in der Vergangenheit unzählige „Discount-Makler“ die Situation ohne einheitliche Provisionsregelung aus und haben eine sehr vereinfachte Dienstleistung angeboten. Dies hat bei vielen Verkäufern und Käufern zu Frust und hohen monetären Verlusten geführt. Wenig Qualität bei der Maklerleistung bedeutet sowohl für Eigentümer als auch für Käufer ein großes Risiko, denn ein Immobilienverkauf ist sehr komplex.

Beginnend mit Behördengängen und einer umfangreichen Prüfung aller verkaufsrelevanten Unterlagen (Grundbuch, Teilungserklärung, Baulastenverzeichnis etc.), über eine fachgerechte Kaufpreisermittlung bis hin zu Bonitätsprüfungen und einem sorgfältigen Kaufvertragsmanagement, um nur ein paar Schritte zu erwähnen. Auch gilt es versteckte Risiken bzw. wertmindernde Faktoren, wie eingetragene Nießbräuche, Bauschäden, offene Zahlungen des Voreigentümers, u.v.m., im Vorfeld zu identifizieren und für alle Beteiligten transparent zu klären.

Schließlich verkaufen die meisten Menschen ein Haus oder eine Wohnung nur ein Mal im Leben – und dabei geht es meist um sehr viel Geld.

Makler können aber nicht nur Risiken minimieren. Sie können die Immobilie mit professionellen Fotos, Videos oder virtuellen Besichtigungen ins rechte Licht rücken. Allein durch eine professionelle Immobilienpräsentation lässt sich oftmals ein höherer Verkaufspreis erzielen als bei einer laienhaften Darstellung.

Zudem schützt ein Makler bei Besichtigungen die Privatsphäre der Besitzer, weil nur geprüfte Interessenten, die zuvor ihre persönlichen Daten hinterlegt haben, besichtigen.

Nicht zu vergessen ist die Kompetenz eines guten Maklers als Schlichter und Moderator. Steht eine Scheidung an oder ist sich eine Erbengemeinschaft uneins, fungiert der Makler als neutraler Dritter, der professionell mit emotional aufgeladenen Situationen umgehen kann. 

Ist das neue Gesetz nun gut oder schlecht? 

Insgesamt begrüße ich die neue Gesetzesänderung und bin davon überzeugt, dass das neue Gesetz wieder für mehr Qualität in unserer Berufsgruppe der Makler sorgen wird. Davon profitieren langfristig Verkäufer und Käufer gleichermaßen. Denn leider ist ein Makler nicht gleich Makler. Seit Jahren kämpfen wir in unserer Branche gemeinsam mit dem Immobilienverband Deutschland (ivd) für eine Mindestqualifikation für Immobilienmakler. Leider bislang ohne Erfolg. Doch die Verteilung der Maklerkosten wird nun für eine Marktbereinigung sorgen.

Vor allem in allen Bundesländern in welchen der Käufer die gesamte Maklercourtage übernehmen musste, war eine einheitliche Regelung höchste Zeit. Schließlich hatte der Erwerber gar keine Wahl, wenn er die Immobilie gerne kaufen wollte und musste die gesamten Kosten tragen. Das war einseitig und einfach nicht fair. Ein Qualitätsmakler ist bei einem Immobilienverkauf sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig. Darum sollte es selbstverständlich sein, dass beide Parteien den Makler bezahlen.

Für unser Team von TOLIAS Immobilien ändert sich mit dem neuen Gesetz eigentlich kaum etwas, da wir bei Immobilienverkäufen immer sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig sind und wir von beiden Vertragspartnern für unsere Dienstleistung honoriert werden.

Auch wenn die Feiertage in diesem Jahr wohl etwas anders verlaufen werden als gewohnt, wünsche ich Ihnen frohe Weihnachten im engen Kreis der Familie, einen guten Rutsch ins neue Jahr und vor allem – bleiben Sie gesund!

Julian Tolias und Ihr Team von TOLIAS Immobilien

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