Corona und Immobilien – wie sich Corona auf den Immobilienmarkt in Stuttgart auswirkt

Ein aktueller Lagebericht und ein Blick in die Zukunft: Die Corona-Pandemie prägt aktuell unser gesellschaftliches Leben und die Wirtschaft. Welche Auswirkungen das Virus auf den Immobilienmarkt in Stuttgart hat und haben wird, haben wir für Sie zusammengefasst. Eines kann ich vorwegnehmen – die Zeichen stehen auf positiv.

Übersicht der wichtigsten Kapitel:

Wie sich Corona auf den Immobilienmarkt in Stuttgart auswirkt

Aufgrund von Covid-19 befinden sich Gesellschaft und Wirtschaft im Ausnahmezustand. Die Corona-Pandemie macht vor nichts und niemandem halt. Aus diesem Grund ist es für uns nicht überraschend, dass uns als Immobilienmakler in Stuttgart täglich Fragen von Kunden und Geschäftspartnern erreichen, wie sich Corona auf den Stuttgarter Immobilienmarkt auswirkt, z.B.:

Als Experten aus der Region sehen wir es als unsere „BERUF“ung für unsere Kunden da zu sein – in der aktuellen Situation noch intensiver als je zuvor. Mit diesem Lagebericht möchten wir Ihnen Orientierung geben und einen Überblick über den aktuellen Stand und die Aussichten verschaffen. Denn vieles spricht dafür, dass die Zeichen für die Immobilienmärkte in Stuttgart trotz Corona weiterhin für die Zukunft auf positiv stehen.

Der Stuttgarter Immobilienmarkt VOR Corona

Wir haben in Stuttgart eine mehr als zehn Jahre andauernde Konjunktur ohne nennenswerte Leerstände erlebt, die sich in den Wohnungsmärkten der gesamten Region bemerkbar gemacht hat. Gleichzeitig ist die Bevölkerung in der Region in den vergangenen fünf Jahren um knapp 4 Prozent gestiegen. Dem Statistischen Amt der Landeshauptstadt Stuttgart zufolge leben hier nun 615.000 Menschen. Mit diesem Bevölkerungswachstum ist ein steigender Wohnungsbedarf verbunden, der das Angebot und dessen Entwicklung deutlich übertrifft. Die zunehmende Knappheit an Wohnraum hat in der Vergangenheit zu einem teilweise massiv kritisierten Preisanstieg geführt. Diese Zusammenhänge waren in den vergangenen Jahren zu beobachten, sind gegenwärtig genauso festzustellen und werden zweifelsfrei auch mittel- bis langfristig so oder so ähnlich bleiben.

Detaillierte Informationen über die Entwicklungen der Immobilienpreise und Trends der vergangenen 12 Monate finden Sie in unserem aktuellen Immobilienmarktbericht Stuttgart 2021

Der Stuttgarter Immobilienmarkt WÄHREND Corona

Die Überschriften einiger Medienberichte zur Lage auf den Wohnungsmärkten in Zeiten von Corona klingen teilweise dramatisch. Bei genauerer Betrachtung der Artikel verlieren Sie jedoch meist die Brisanz. Statt aussagekräftiger Zahlen und Fakten folgen oft nur Spekulationen. Denn keiner weiß genau was geschehen wird.

Beziehen wir uns besser auf konkrete Daten, Analysen und Auswertungen. So hat ImmoScout24, das größte Immobilienportal in Deutschland, die Entwicklung der Preise und das Angebot von Miet- und Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäusern seit dem 1. Februar 2020 auf einer Stichtagsbasis untersucht. Auch Sprengnetter, einer der führenden Anbieter für die Ermittlung von aktuellen Marktdaten bei Immobilienbewertungen, wertet seit Beginn der Corona-Krise die Angebotspreise von Wohnimmobilien in den zehn deutschen Städten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart aus. Beide Studien belegen die folgende Marktsituation:

Auch wir haben unsere Marktindikatoren für Stuttgart aus dem täglichen Geschäft ausgewertet. Unsere Beobachtungen haben wir in den folgenden Abschnitten einfließen lassen.

So läuft es zurzeit bei uns

Wir arbeiten aktuell überwiegend aus dem Homeoffice und weil unser Team nach wie vor voll ausgelastet ist, ist Kurzarbeit kein Thema für uns. In unserer Unternehmenskultur sind Innovation und digitales Arbeiten fest verankert. Aus diesem Grund haben wir bereits vor Jahren das gesamte Team für mobiles Arbeiten ausgestattet. Zudem sind unsere Prozesse gut strukturiert und mit dem Einsatz moderner Technik und professioneller Software sowohl im Büro, aus dem Homeoffice oder von unterwegs gleichermaßen durchführbar.

Eine Situation wie sie momentan herrscht hat niemand kommen sehen. Durch unsere digitalen Strukturen konnten wir uns aber schnell an die neuen Gegebenheiten anpassen. So haben wir für unser Tagesgeschäft die #stayathome Immo-Regeln definiert.

Zu unseren #stayathome Immo-Regeln

Neben aussagekräftigen Exposés mit ausführlichen Informationen erstellen wir bereits seit 2014 virtuelle Besichtigungen. In Zeiten von Corona werden diese von Miet- und Kaufinteressenten so viel wie nie zuvor genutzt. Kunden können so bequem von der Couch aus, auf dem PC, Tablet oder Smartphone durch die Immobilie laufen und sich einen guten Eindruck verschaffen. Im zweiten Schritt bieten wir allen Kunden ein ausführliches Beratungsgespräch an, telefonisch oder als Videokonferenz. Bei Zweiterem können wir auch mit dem Kunden gemeinsam am Bildschirm durch die Immobilie laufen, Details erläutern und Fragen beantworten; eine persönliche Besichtigung unter Einhaltung von Social Distancing sozusagen. Objektrelevante Unterlagen erhalten Kunden zur Prüfung via E-Mail. Sind alle Fragen geklärt, vereinbaren wir gerne einen persönlichen Besichtigungstermin vor Ort – selbstverständlich unter Einhaltung aller notwendiger Hygienemaßnahmen. Massenbesichtigungen führen wir grundsätzlich, auch ohne Corona, nicht durch. Mit Hilfe dieser Schritte können wir die Termine auf vorqualifizierte Kauf- und Mietinteressenten mit starkem Interesse beschränken und unsere Kunden, sowohl Eigentümer als auch Interessenten, sind von dieser Vorgehensweise begeistert.

Einen Rückgang von Anfragen und Besichtigungen haben wir in den ersten zwei Wochen nach Einführung der Einschränkungen festgestellt. Diese Entwicklung ist gut nachvollziehbar. Schließlich mussten wir uns alle an die neue Situation gewöhnen und beobachten wohin die Reise geht. Aber schon nach kurzer Zeit hat die Nachfrage nach Wohnungen und Häuser wieder stark angezogen.

Meine persönliche Einschätzung

Ich persönlich finde die Situation furchtbar. Auf der ganzen Welt versuchen wir das Virus zu bekämpfen und einzudämmen und viele Menschen sterben. Gleichzeitig steht die Wirtschaft still und viele geraten in finanzielle Nöte. Hoffentlich findet unsere Politik einen sinnvollen Spagat für die Lösung aktueller Probleme – die Impfungen lassen aktuell die Hoffnung für etwas mehr Normalität walten.

Doch ich versuche auch einige positive Dinge mitzunehmen. Seit Jahrzehnten bestimmen Wachstum und das Streben nach Mehr unsere globale Welt. Vielleicht war es einfach mal an der Zeit einen Gang zurückzuschalten. Die Natur erholt sich, systemrelevanten Berufen wird endlich die notwendige Anerkennung geschenkt und wir fokussieren uns wieder etwas mehr auf die wesentlichen Dinge im Leben.
Dazu gehört auch das „Wohnen“. Wir Bürger arbeiten aktuell vermehrt im Homeoffice oder haben Kurzarbeit. Wir verbringen den Großteil unserer Zeit mit unseren Familien zuhause und uns wird bewusst wie wichtig dieses ist. Diese Tatsache gibt auch Impulse für positive Veränderungen. Sicherheit im Zuhause wird uns noch wichtiger. Ich kann mir gut vorstellen, dass Reisen nach Mallorca, London oder Paris oder in die große weite Welt nachrangiger geplant werden. Auch auf die ein oder andere Anschaffung wird zugunsten des eigenen Zuhauses vorerst verzichtet werden.

Doch zurück zur Marktlage und zur Beantwortung der Anfangs gestellten Fragen:

1. Hat die aktuelle Lage Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in der Region?

Ja, der Immobilienmarkt in Stuttgart verändert sich aufgrund von Corona. Einige Bürger, darunter Angestellte und Unternehmer zugleich, geraten in finanzielle Schieflage und müssen Ihre Immobilie aus der Not heraus verkaufen. Das Gleiche gilt auch für diejenigen, die bei der Finanzierung etwas zu knapp kalkuliert haben. Dies erhöht das Angebot, doch werden die Angebote die Nachfrage bei weitem nicht stillen können. Die Kaufkraft in Stuttgart ist weiterhin überdurchschnittlich gut und darum werden die Immobilienpreise in Stuttgart nicht sinken.

2. Finden während den Lockdowns Besichtigungen statt?

Ja, auch während den Lockdowns finden Besichtigungen statt. Wir von TOLIAS Immobilien versuchen diese jedoch auf ein Minimum zu beschränken. Mit Hilfe von virtuellen Besichtigungen und intensiver Kommunikation mit unseren Kunden über Telefon oder Videokonferenzen klären wir vorab alle Fragen und führen Besichtigungen nur mit sorgfältig vorqualifizierten Interessenten durch.

3. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt um eine Immobilie zu verkaufen?

Ja, wir erhalten täglich neue Verkaufsmandate und führen die Verkäufe anhand der oben beschriebenen Vorgehensweise erfolgreich durch. Die Nachfrage ist weiterhin ungebremst. Zudem sind die Interessenten aufgrund von Homeoffice teilweise sogar flexibler als vor Corona und können ihre Immobiliensuche besser organisieren.

Auch die Verkäufe vermieteter Immobilien sind bislang reibungslos verlaufen. In enger Abstimmung mit den Mietern und unter Einhaltung strenger Hygienevorschriften liefen alle Verkäufe wie geplant.

Natürlich sind die Gründe für einen Immobilienverkauf immer ganz individuell zu betrachten. Gerne beraten wir Sie hierzu ob und wann ein Verkauf in Ihrer Situation sinnvoll ist.

4. Bekomme ich als Käufer aktuell eine Finanzierung bei meiner Bank?

Ja, auch seit Corona haben all unsere Kunden Finanzierungen erhalten und Darlehensverträge bei Ihren Banken unterzeichnet. Was wir beobachten können ist, dass einige Banken die Finanzierungen etwas konservativer prüfen und die Finanzierung der Immobilie zum Beispiel bei 90 Prozent des Kaufpreises deckeln oder einen größeren Puffer in der Haushaltsrechnung verlangen. Es kann also sein, dass sehr knappe Finanzierungen, die vor Corona vielleicht noch finanziert wurden, nun teilweise abgelehnt werden. Bei uns kam dieser Fall bislang jedoch noch nicht vor.

Jede Bank hat unterschiedliche Vorgehensweisen. Darum arbeiten wir mit einem freien Finanzierungsberater zusammen. Er kennt die verschiedenen Kriterien vieler Banken und kann so für jeden Kunden die passende Bank finden.

5. Arbeiten Notare während Corona, also können Kaufverträge stattfinden?

Ja, Notare haben weiterhin geöffnet und führen ihre Arbeit wie gewohnt weiter. Die einzige Einschränkung ist, dass einige Notare den Zutritt in den Besprechungsraum nur für direkte Urkundenbeteiligte erlauben.

6. Wie gehe ich vor, wenn mein Mieter seinen Mietzahlungen nicht mehr nachkommt?

Mit dem Ziel der Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie hat die Bundesregierung das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mieterinnen und Mietern für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Mieter können aufgrund von Zahlungsrückständen welche auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen und zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 entstanden sind nicht gekündigt werden. Die Miete muss jedoch bis zum Juni 2022 inkl. Zinsen nachgezahlt werden, d.h. es wird keine Miete erlassen, sondern lediglich eine Stundung gewährt.

Sollten Sie als Mieter oder als Vermieter davon betroffen sein empfehlen wir Ihnen ganz offen miteinander in den Dialog zu gehen und gemeinsam eine Lösung zu finden. Solidarität zahlt sich auch hier aus. Wir haben in der Praxis bereits verschiedene Fälle mit unseren Kunden besprochen. Teilweise müssen Mietzahlungen komplett ausgesetzt werden, teilweise wurden Einigungen über Zahlungen in Höhe von 50 Prozent der Miete vereinbart. Einigen Mietern war in den Gesprächen nicht klar, dass die Miete nicht erlassen wird und die Zahlungsrückstände aufgrund von Corona entstehen zurückgezahlt werden müssen. Besprechen Sie diese Punkte darum im Detail und erstellen Sie bereits jetzt einen Plan für die Rückzahlungen in den kommenden Monaten.

Update: Die Regelungen sind zum 1. Juli 2020 ausgelaufen und wurden nicht verlängert. Laut Aussage der Bundesregierung hat sich gezeigt, dass sich Mieter und Vermieter in sehr vielen Fällen auf privater Basis einigen konnten.

Für Kleinunternehmen und Soloselbstständige gab beziehungsweise gibt es Soforthilfen sowie Überbrückungshilfen, mit denen gerade Betriebskosten, wie Miete oder Pacht, ausgeglichen werden können.

7. Wie erfahre ich wie viel meine Immobilie aktuell wert ist?

Diese Frage bekommen wir aktuell sehr häufig gestellt. Auch für eine sorgfältige Wertermittlung für Ihre Immobilie steht Ihnen unser Team jetzt zur Verfügung. Gerne führen wir eine erste Beratung telefonisch oder per Videokonferenz durch. Wenn Sie gerade keinen Vor-Ort-Termin wünschen, führen wir vorerst eine grobe Ferndiagnose durch, um Ihnen eine Orientierung zu geben und Ihre Wünsche und Vorstellungen zu besprechen. Dies hilft meist schon für Ihre Planung einer weiteren Vorgehensweise. Eine ungefähre Preisspanne können Sie auch ohne unser Zutun auf unserer Webseite ermitteln. In wenigen Minuten erhalten Sie unsere Wertermittlung Kompakt ganz einfach per E-Mail.
Unter Berücksichtigung aller staatlichen Vorgaben und der gängigen Hygienemaßnahmen begutachten wir Ihre Immobilie gerne auch vor Ort, um ein konkretes Gutachten zu erstellen. Hierfür nutzen wir unsere gewohnten Methoden – wie in Zeiten vor Corona. Wir sind täglich hautnah am Marktgeschehen dran und kennen Angebot und Nachfrage in Ihrer Region. Dies hilft uns Ihre Immobilien individuell zu bewerten und den aktuellen Marktpreis zu ermitteln.

Der Stuttgarter Immobilienmarkt NACH Corona

Unsere Einschätzung lautet wie folgt: Die Nachfrage nach Immobilien in Stuttgart wird auch nach Corona das Angebot übersteigen. Aus diesem Grund werden die Preise nicht sinken.
Dies gilt für Wohnimmobilien in zentralen Lagen oder ländlicheren Lagen mit guter Infrastruktur.
Sollte es in den nächsten Monaten zu einer massiven Pleitewelle kommen, könnte es zeitweise zu einer Stagnation der rasant ansteigenden Preise, wie wir es aus den vergangenen Jahren gewohnt sind, kommen.
Um Ihnen ein Gefühl zu geben – die Preise in Stuttgart haben sich seit 2010 ziemlich genau verdoppelt. Laut dem Grundstücksmarktbericht der Stadt Stuttgart kostete eine Neubau-Eigentumswohnung 2010 rund 3.240 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, in 2018 rund 6.412 Euro. Gleichermaßen stiegen die Preise für Bestands-Eigentumswohnungen seit 2010 von 1.840 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf 3.662 Euro in 2018.
Das heißt konkret: Haben Sie 2010 eine Immobilie für 250.000 € gekauft, ist diese aktuell rund 500.000 Euro wert.

Platzt die Immobilienblase?

Ein weiterer Indikator für eine weiterhin hohe Nachfrage ist der grundsätzliche Mangel an Wohnraum. Seit Jahren haben wir in Stuttgart dasselbe Problem, wie auch viele andere deutsche Metropolregionen. Es wird zu wenig gebaut und damit kann die hohe Nachfrage nach Wohnraum nicht gesättigt werden. Der Immobilienbrief Stuttgart berichtete im Dezember 2019, dass das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW-Institut) laut IVD Süd für Stuttgart einen jährlichen Bedarf an über 5.000 neuen Wohnungen bis 2020 ermittelt hat. Zwischen 2016 und 2018 wurden jedoch nur 56 Prozent der benötigten Wohnungen fertiggestellt. Diese Studie belegt auch die mehrfach formulierte Einschätzung des IVD Süd, dass die von der Stadt angepeilte Zielmarke von 1.800 neuen Wohnungen eindeutig zu niedrig ist und selbst diese sogar noch deutlich verfehlt wird. Diese Zahlen machen deutlich, dass von einer so oft diskutierten Immobilienblase in Stuttgart nicht die Rede sein kann und dieses Problem bestehen wird, solange die Neubautätigkeit nicht stark angekurbelt wird.

Immobilien als krisensichere Anlage?

Aufgrund der Krise und der bereits davor herrschenden finanziellen Schwierigkeiten europäischer Nachbarn wird die Zentralbank auch weiterhin an der Niedrigzinspolitik der letzten Jahre festhalten. Mit dramatischen Anstiegen kann vorerst nicht gerechnet werden. Vor diesem Hintergrund bleiben die durch hohe Kaufpreise sinkenden Renditen weiterhin attraktiv. Zudem behalten gerade in der aktuellen Krisenphase Immobilien als Anlageform gegenüber Aktien, Fonds und Staatsanleihen eine hohe Attraktivität. Aus Angst einer steigenden Inflation fliehen viele Anleger in Sachwerte wie Gold oder Immobilien. Dies führt zu einer verstärkten Nachfrage im Bereich der Anlageimmobilien und lässt die Stabilität der regionalen Wohnungsmärkte weiter steigen.

Für Gewerbe- und Ferienimmobilien ist die Lage differenziert zu betrachten. Schwierige Umstände in anderen Wirtschaftssektoren wie beispielsweise im Tourismus werden die Investitionen noch stärker Richtung Wohnimmobilie lenken. Zudem stelle ich mir die Fragen:

Um die Auswirkungen für Gewerbe- und Ferienimmobilien zu prognostizieren ist es derzeit noch zu früh. Diese hängen vor allem davon ab, ob es zu weiteren Lockdowns kommt oder ob mit Lockerungen aufgrund steigender Impfzahlen zu rechnen ist.

Durchbruch für digitale Immobilienwelten!

Doch eines wissen wir schon jetzt. Innovationen werden aufgrund von Social Distancing in den unterschiedlichsten Bereichen schneller vorangetrieben und wir erleben einen regelrechten Schub. Diese Entwicklung ist positiv und wird sich auch nach der Krise positiv auswirken. Prozesse für Produktion oder im Dienstleistungssektor werden effizienter und ja – auch die Immobilienvermarktung kann effizienter und digital gestaltet werden.

Das alles wäre früher oder später sowieso passiert, aber das Coronavirus hat die Virtualisierung der Immobilienbranche auf eine unfassbare Geschwindigkeit gebracht.

Fazit

Mir ist es eine Herzensangelegenheit unsere Kunden auch in einer so schwierigen Phase bestmöglich zu beraten und für sie da zu sein. Mit diesem Beitrag möchten wir unsere aktuellen Erfahrungen aus erster Hand teilen und hoffen sehr, Ihnen damit etwas Orientierung geben zu können und offene Fragen zu beantworten. Wir blicken positiv in den Stuttgarter Immobilienmarkt und sehen in ihm eine krisensichere und nachhaltige Anlageform – sowohl für Eigennutzer wie auch für Kapitalanleger.
Ein persönlicher Tipp für die Zukunft: Die Corona-Krise wird sicher nicht die letzte Krise sein, die wir in den nächsten Jahrzehnten erleben. Gehen Sie bei Ihren Investitionen nicht über Ihre finanziellen Grenzen hinaus, sondern planen sicherheitshalber immer einen ausreichenden Puffer mit ein. Mit einem gut geplanten Immobilienkauf in einem wertbeständigen Markt steigen so Ihre Chancen, als Gewinner aus jeder Krise hervorzugehen.

In diesem Sinne – alles Gute und bleiben Sie gesund,
Ihr Julian Tolias

Quellen & Links: